ĐẤT THỪA KẾ: AI ĐƯỢC QUYỀN? MỘT NGƯỜI CÓ ĐƯỢC TỰ Ý BÁN CẢ THỬA ĐẤT KHÔNG?
Xin chào quý cô chú, anh chị đang theo dõi kênh Đo Đạc Nhà Đất Lâm Đồng – nơi chia sẻ những kiến thức thực tế về đất đai, đo đạc, tách thửa, quy hoạch và những quy định pháp luật mà người dân cần biết trước khi mua bán, chuyển nhượng hoặc làm thủ tục về đất.
Hôm nay chúng ta sẽ nói về một vấn đề rất dễ phát sinh tranh chấp trong gia đình, đó là đất do cha mẹ để lại cho con cái sau khi qua đời.
Có một tình huống rất thường gặp: cha mẹ mất để lại một thửa đất. Gia đình có ba hoặc bốn người con. Một người con đứng ra quản lý đất, giữ sổ đỏ và cho rằng: “Đây là đất của bố mẹ để lại, tôi là con nên tôi có quyền bán”.
Nhưng câu hỏi đặt ra là:
Một người con có được tự ý bán toàn bộ thửa đất cha mẹ để lại hay không?
Câu trả lời là: không thể chỉ dựa vào việc người đó đang giữ sổ đỏ hoặc đang quản lý đất mà kết luận họ có quyền bán toàn bộ tài sản.
Muốn biết ai có quyền đối với thửa đất, trước tiên phải xác định ai là người để lại di sản, phần đất đó thực sự thuộc quyền của người đã mất đến đâu, có di chúc hay không và những người nào có quyền thừa kế.
Theo Luật Đất đai năm 2024, cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đồng thời, người nhận thừa kế quyền sử dụng đất có thể thực hiện quyền của mình nếu có Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
1. TRƯỚC TIÊN PHẢI XÁC ĐỊNH: THỬA ĐẤT CÓ THỰC SỰ LÀ DI SẢN KHÔNG?
Đây là bước rất quan trọng nhưng nhiều gia đình lại bỏ qua.
Ví dụ cha mẹ có một thửa đất 2.000m².
Nếu đây là tài sản riêng của người cha thì khi người cha mất, về nguyên tắc phần tài sản thuộc quyền của người cha mới trở thành di sản.
Nhưng nếu thửa đất là tài sản chung của cha và mẹ, thì không phải toàn bộ 2.000m² đương nhiên trở thành di sản của người mất.
Phải xác định phần quyền tài sản của người đã mất trước, sau đó mới xác định phần di sản được chia cho những người thừa kế.
Vì vậy, câu hỏi đầu tiên không phải là:
“Có bao nhiêu người con?”
Mà phải là:
“Người đã mất thực sự có quyền đối với bao nhiêu tài sản?”
Đây chính là nền tảng để xác định việc thừa kế sau đó.
2. CÓ DI CHÚC THÌ PHẢI KIỂM TRA DI CHÚC
Nếu cha mẹ để lại di chúc thì phải kiểm tra di chúc có hợp pháp hay không và người lập di chúc đã định đoạt tài sản như thế nào.
Ví dụ người cha lập di chúc hợp pháp để lại toàn bộ phần tài sản của mình cho một người con.
Trong trường hợp này, không thể đơn giản lấy lý do “tôi cũng là con nên tôi phải được chia đều” để kết luận.
Tuy nhiên, pháp luật dân sự còn có những quy định đặc biệt về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc trong một số trường hợp.
Vì vậy, khi có di chúc, cần xem xét đầy đủ nội dung và hoàn cảnh cụ thể chứ không nên chỉ đọc một câu trong di chúc rồi tự kết luận.
3. NẾU KHÔNG CÓ DI CHÚC THÌ SAO?
Nếu không có di chúc hợp pháp hoặc thuộc trường hợp phải chia thừa kế theo pháp luật, thì phải xác định hàng thừa kế.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất gồm:
Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi của người chết.
Những người cùng hàng thừa kế về nguyên tắc được hưởng phần di sản bằng nhau.
Ví dụ người cha mất, không để lại di chúc và còn vợ cùng ba người con.
Nếu xác định tài sản đang xét chính là phần di sản của người cha và không có tình tiết đặc biệt làm thay đổi quyền thừa kế, thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ cùng tham gia vào việc nhận di sản.
Do đó, một người con không thể tự nhiên trở thành chủ sở hữu duy nhất của toàn bộ phần di sản chỉ vì người đó đang giữ giấy tờ hoặc đang quản lý đất.
4. GIỮ SỔ ĐỎ CÓ PHẢI LÀ ĐƯỢC BÁN ĐẤT KHÔNG?
Đây là một hiểu lầm rất nguy hiểm.
Có trường hợp sổ đỏ đang do một người trong gia đình giữ.
Người này nói:
“Bố mẹ để lại cho tôi.”
Nhưng nếu chưa có căn cứ pháp lý xác định toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc riêng người đó thì việc đang giữ giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc được tự ý bán toàn bộ phần đất thuộc quyền của những người thừa kế khác.
Đặc biệt, nếu quyền sử dụng đất thuộc nhóm người có chung quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần thì người có quyền đối với phần của mình phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định; trường hợp quyền không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện.
Cho nên, trước khi ký hợp đồng mua bán một thửa đất có nguồn gốc thừa kế, người mua cũng phải đặc biệt cẩn thận.
5. CÁC CON CÓ BẮT BUỘC PHẢI CHIA ĐẤT NGAY KHÔNG?
Không nhất thiết.
Ví dụ có ba người con cùng được hưởng di sản.
Ba người có thể thỏa thuận:
Một người nhận đất.
Người khác nhận tiền.
Hoặc cùng đứng tên và cùng quản lý.
Hoặc thỏa thuận phân chia thành những phần đất riêng nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định.
Nhưng điều quan trọng là sự thỏa thuận đó phải được lập thành văn bản và thực hiện đúng thủ tục pháp luật.
Không nên chỉ nói miệng:
“Anh cứ lấy phần này.”
“Em lấy phần kia.”
Sau vài năm, người này bán đất thì người khác lại nói chưa bao giờ đồng ý.
Lúc đó tranh chấp rất dễ xảy ra.
6. MUỐN CHIA ĐẤT THỪA KẾ THÌ CẦN LÀM NHỮNG GÌ?
Thông thường, gia đình nên thực hiện theo một trình tự rõ ràng.
Bước thứ nhất: xác định người đã mất và thời điểm mở thừa kế.
Bước thứ hai: kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nguồn gốc thửa đất.
Bước thứ ba: xác định đây là tài sản riêng hay tài sản chung của người đã mất.
Bước thứ tư: kiểm tra có di chúc hay không và xác định di chúc có hợp pháp hay không.
Bước thứ năm: xác định đầy đủ những người có quyền thừa kế.
Bước thứ sáu: các đồng thừa kế thống nhất phương án nhận hoặc phân chia di sản.
Bước thứ bảy: lập văn bản về việc nhận di sản hoặc phân chia di sản theo đúng quy định.
Sau đó mới thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận và các thủ tục liên quan.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và có những quy định riêng liên quan đến trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
7. NẾU MỘT NGƯỜI KHÔNG ĐỒNG Ý THÌ SAO?
Đây mới là tình huống dễ xảy ra tranh chấp nhất.
Ví dụ cha mẹ mất để lại 3.000m² đất.
Ba người con cùng có quyền thừa kế.
Hai người đồng ý bán nhưng một người không đồng ý.
Lúc này không thể đơn giản nói:
“Có hai người đồng ý thì bán được.”
Mà phải xác định cụ thể quyền của từng người, phần di sản của từng người và phương thức định đoạt tài sản theo quy định pháp luật.
Nếu các bên không thể thỏa thuận thì có thể phát sinh tranh chấp và phải giải quyết theo trình tự pháp luật, trong đó có thể phải yêu cầu Tòa án xác định quyền thừa kế, phần di sản và quyền của từng người.
Vì vậy, đừng vội bán, đừng vội đặt cọc và cũng đừng vội ký giấy tờ khi chưa xác định đầy đủ quyền của tất cả những người liên quan.
8. ĐO ĐẠC CÓ VAI TRÒ GÌ TRONG ĐẤT THỪA KẾ?
Đây là phần rất thực tế.
Giả sử gia đình thống nhất:
Người con thứ nhất nhận 500m².
Người con thứ hai nhận 500m².
Người con thứ ba nhận 1.000m².
Lúc này không thể chỉ lấy máy tính chia diện tích rồi tự cắm cọc.
Phải kiểm tra ranh giới thực tế, diện tích, hình thể thửa đất, kích thước các cạnh, đường đi, lối tiếp cận, công trình hiện hữu và các yếu tố liên quan đến việc tách thửa.
Có trường hợp trên giấy chia được diện tích nhưng khi đo thực tế thì hình thể thửa đất không phù hợp.
Có trường hợp người này nhận được diện tích nhưng lại không có lối đi hợp lý.
Có trường hợp ranh giới thực tế khác với giấy chứng nhận.
Vì vậy, đo đạc không chỉ để biết đất rộng bao nhiêu mét vuông, mà còn để xác định phương án phân chia có thể thực hiện được trên thực địa hay không.
9. ĐẶC BIỆT CẨN THẬN KHI MUA ĐẤT CÓ NGUỒN GỐC THỪA KẾ
Nếu bạn đang có ý định mua một thửa đất mà người bán nói:
“Đất cha mẹ để lại.”
“Các anh chị em đều đồng ý rồi.”
“Chỉ cần một người đứng ra ký là được.”
Thì đừng vội đặt cọc.
Hãy yêu cầu kiểm tra:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã chết.
Di chúc nếu có.
Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế.
Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản nếu đã lập.
Tình trạng đăng ký biến động đất đai.
Và đặc biệt là ai thực sự có quyền ký giao dịch chuyển nhượng.
Theo Luật Đất đai 2024, đất thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế… còn phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng và các điều kiện khác theo luật; riêng trường hợp nhận thừa kế có quy định riêng tại khoản 4 Điều 45.
10. CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT
Khi gặp một thửa đất thừa kế, đừng chỉ hỏi:
“Sổ đỏ đang đứng tên ai?”
Mà hãy hỏi:
“Người đứng tên có quyền đối với toàn bộ thửa đất hay chỉ có quyền đối với một phần?”
Tiếp theo hãy hỏi:
“Những người thừa kế là ai?”
“Có di chúc hay không?”
“Di sản đã được phân chia chưa?”
“Đã có văn bản xác lập quyền của từng người chưa?”
Và cuối cùng:
“Người đang bán có đủ quyền để ký giao dịch này hay không?”
Đó mới là cách tiếp cận đúng khi kiểm tra một bất động sản có nguồn gốc thừa kế.
KẾT LUẬN
Đất cha mẹ để lại là vấn đề vừa liên quan đến quyền sử dụng đất, vừa liên quan đến pháp luật thừa kế.
Một người con không đương nhiên được quyền bán toàn bộ đất chỉ vì là con, đang quản lý đất hoặc đang giữ sổ.
Muốn xác định ai được hưởng, hưởng bao nhiêu và có quyền bán phần nào, phải kiểm tra nguồn gốc tài sản, quyền của người đã mất, di chúc, hàng thừa kế, sự thỏa thuận của các đồng thừa kế và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Đặc biệt, nếu gia đình muốn chia đất thành những phần riêng cho từng người thì ngoài vấn đề thừa kế còn phải kiểm tra điều kiện tách thửa, kích thước, diện tích, lối đi và hiện trạng thực tế của thửa đất.
Nếu quý cô chú, anh chị đang có một trường hợp đất thừa kế cụ thể, có thể cung cấp tình huống như: cha mẹ đã mất hay chưa, có mấy người con, có di chúc hay không, sổ đỏ đang đứng tên ai và diện tích bao nhiêu. Từ đó chúng ta có thể phân tích từng bước để hiểu ai có quyền, quyền đến đâu và cần làm thủ tục gì.