GIỮ SỔ ĐỎ ĐẤT THỪA KẾ CÓ ĐƯỢC BÁN CẢ THỬA? NHIỀU NGƯỜI ĐANG HIỂU SAI!
Một người đang giữ sổ đỏ thì có được tự ý bán cả thửa đất hay không?
Đây là vấn đề tưởng đơn giản nhưng nếu hiểu sai có thể dẫn đến tranh chấp rất lớn, đặc biệt trong trường hợp đất do cha mẹ để lại cho nhiều người con.
Trước hết phải hiểu một điều:
Giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là căn cứ duy nhất để xác định một người có quyền bán toàn bộ thửa đất.
Muốn biết một người có được quyền chuyển nhượng toàn bộ thửa đất hay không, phải xác định người đó có phải là người có quyền đối với toàn bộ quyền sử dụng đất hay không, quyền sử dụng đất đang thuộc về một người hay thuộc về nhiều người, và những người có quyền đối với thửa đất đã thực hiện các thủ tục cần thiết hay chưa.
Ví dụ, cha mẹ có một thửa đất.
Sau khi cha hoặc mẹ qua đời, phần quyền tài sản của người chết trở thành di sản và được giải quyết theo di chúc hoặc theo pháp luật tùy từng trường hợp.
Giả sử sau khi xác định thừa kế, có ba người cùng có quyền đối với phần đất đó.
Một người con được gia đình giao giữ sổ đỏ.
Người này sau đó nói:
“Sổ đỏ đang ở chỗ tôi, tôi là người quản lý đất nên tôi bán đất cho người khác.”
Có thể kết luận ngay rằng người này được bán toàn bộ thửa đất hay không?
Không thể chỉ dựa vào việc đang giữ sổ đỏ để kết luận như vậy.
Điều quan trọng là phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai.
Luật Đất đai năm 2024 có quy định riêng đối với trường hợp nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất.
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, nếu quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên, thì khi một thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình, người đó phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận để thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Còn nếu quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần, thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm.
Điểm này rất quan trọng.
Bởi vậy, trong trường hợp nhiều người cùng có quyền đối với một thửa đất, một người đang giữ sổ đỏ không đồng nghĩa với việc người đó tự nhiên trở thành người duy nhất có quyền quyết định đối với toàn bộ thửa đất.
Nói đơn giản:
Sổ đỏ có thể đang nằm trong tay một người, nhưng quyền sử dụng đất có thể liên quan đến nhiều người.
Vì vậy, khi gặp một thửa đất có nguồn gốc thừa kế, người mua không nên chỉ hỏi:
“Ai đang giữ sổ đỏ?”
Mà cần hỏi:
“Ai là người có quyền sử dụng đất và căn cứ pháp lý xác định quyền của người đó là gì?”
Đây mới là câu hỏi quan trọng.
Một vấn đề khác cũng cần đặc biệt lưu ý là đất thừa kế chưa chắc đã được phân chia xong chỉ vì gia đình đã thống nhất bằng lời nói.
Ví dụ cha mẹ mất, để lại một thửa đất cho các con.
Các anh em nói với nhau:
“Anh cả cứ đứng tên và quản lý đất trước.”
Nếu chưa có căn cứ pháp lý xác định anh cả đã được nhận toàn bộ quyền sử dụng đất thì việc anh cả đang quản lý đất hoặc giữ giấy chứng nhận không đương nhiên đồng nghĩa với việc anh cả đã trở thành người duy nhất có quyền định đoạt toàn bộ thửa đất.
Muốn chuyển quyền sử dụng đất, phải xem người chuyển nhượng có quyền thực hiện giao dịch đối với phần đất đó hay không và có đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai hay không.
Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp và các quyền khác đối với quyền sử dụng đất. Trong đó, pháp luật đặt ra các điều kiện liên quan đến Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất, cùng những trường hợp ngoại lệ được luật quy định.
Vì vậy, không thể hiểu đơn giản rằng:
“Có sổ đỏ trong tay thì muốn bán thế nào cũng được.”
Cũng không nên hiểu rằng:
“Tên trên giấy tờ là một người thì trong mọi trường hợp người đó đương nhiên có thể bỏ qua quyền của những người khác.”
Đối với đất có nguồn gốc thừa kế, phải xem quá trình hình thành quyền sử dụng đất và quá trình thừa kế đã được giải quyết đến đâu.
Đây là lý do khi mua một thửa đất có nguồn gốc thừa kế, người mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ trước khi ký hợp đồng.
Ví dụ cần làm rõ:
Người đứng tên trên Giấy chứng nhận là ai?
Giấy chứng nhận được cấp từ thời điểm nào?
Đất có nguồn gốc từ cha mẹ hoặc ông bà để lại hay không?
Người để lại đất đã mất hay vẫn còn sống?
Có di chúc hay không?
Nếu có di chúc thì di chúc có liên quan đến toàn bộ thửa đất hay chỉ một phần quyền tài sản?
Nếu không có di chúc thì những người thừa kế là ai?
Đã có văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản hay chưa?
Sau khi phân chia di sản, quyền sử dụng đất đã được đăng ký, cập nhật theo quy định hay chưa?
Và quan trọng nhất:
Người ký hợp đồng bán đất có thực sự có quyền chuyển nhượng đối với phần đất mà họ đang bán hay không?
Đối với người mua, đây là những câu hỏi không nên bỏ qua.
Bởi người mua không chỉ cần quan tâm đến việc “có sổ đỏ hay không”, mà còn phải quan tâm đến tư cách của người bán và quyền mà người đó thực sự có đối với thửa đất.
Ví dụ, nếu một thửa đất có nhiều người cùng có quyền sử dụng đất mà người mua chỉ giao dịch với một người, thì phải xác định rất rõ người đó đang chuyển nhượng phần quyền nào và có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch đó hay không.
Nếu quyền sử dụng đất của nhóm không phân chia được theo phần thì Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định các thành viên cùng thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện.
Còn nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần thì pháp luật cũng quy định thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần của mình phải thực hiện các thủ tục đăng ký, tách thửa hoặc cấp Giấy chứng nhận theo trường hợp cụ thể trước khi thực hiện quyền.
Do đó, câu chuyện “một người giữ sổ đỏ có được bán cả thửa đất không?” không thể trả lời chỉ bằng một câu “có” hoặc “không” cho tất cả các trường hợp.
Phải quay lại xác định bản chất pháp lý của thửa đất.
Nếu một người thực sự là người có quyền đối với toàn bộ quyền sử dụng đất và đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật thì họ có thể thực hiện quyền của mình theo quy định.
Nhưng nếu quyền sử dụng đất thuộc về nhiều người thì phải xem quyền của từng người và cách thức thực hiện quyền theo quy định.
Đặc biệt đối với đất có nguồn gốc thừa kế, việc giữ sổ đỏ, quản lý đất, canh tác đất hoặc đang sinh sống trên đất không nên được hiểu đồng nghĩa với việc người đó đã được xác lập quyền duy nhất đối với toàn bộ thửa đất.
Đây chính là điểm mà nhiều gia đình hiểu nhầm và cũng là nguyên nhân có thể dẫn đến tranh chấp.
Vì vậy, nếu gia đình có đất thừa kế, tốt nhất không nên chỉ giao sổ đỏ cho một người rồi mặc nhiên cho rằng người đó có toàn quyền quyết định.
Hãy xác định rõ:
Ai là người để lại di sản?
Di sản gồm phần tài sản nào?
Ai là người thừa kế?
Những người thừa kế đã phân chia di sản chưa?
Quyền sử dụng đất hiện nay thuộc về một người hay nhiều người?
Người dự định bán đất có quyền đối với toàn bộ thửa đất hay chỉ một phần quyền?
Và nếu là người mua, hãy kiểm tra những vấn đề này trước khi đặt cọc và trước khi ký hợp đồng, chứ đừng đợi đến khi phát sinh tranh chấp mới tìm hiểu.
Quý cô chú, anh chị hãy nhớ một câu rất dễ hiểu:
“Giữ sổ đỏ là giữ giấy tờ, nhưng quyền bán đất phải căn cứ vào quyền sử dụng đất và điều kiện pháp luật để thực hiện giao dịch.”
Đặc biệt với đất thừa kế, càng phải kiểm tra kỹ quyền của tất cả những người liên quan.
Xem video Tại đây